Аналитические статьи

02.03.15 : Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2015 года

За февраль произошла стабилизация всех показателей на московском рынке недвижимости, как в плане цен, так и в отношении спроса. Примечательно, что на этот раз не только долларовые, но и рублевые цены на квартиры в Москве стабилизируются вокруг круглых психологических отметок. В долларах это уровень 3.000$ за квадратный метр, в рублях же стоимость метра последние месяцы колеблется вокруг отметки 200 тысяч рублей. И похоже, что на какой-то срок рынок задержится на этих уровнях.

По данным аналитического центра, снижение долларового индекса цен на московское жилье в феврале оказалось почти вдвое умереннее, чем за январь и декабрь. Среднемесячный индекс снизился с 3.382$ за квадратный метр в январе до 3.109$ в феврале, а более динамичный еженедельный индекс достиг к началу марта отметки 3.079$. Также темп снижения еженедельного индекса к началу марта практически упал до нуля.

Как не раз уже отмечал, московский рынок недвижимости всегда стабилизировался вблизи психологически значимых круглых долларовых отметок, несмотря на то что продажи отдельных квартир давно уже отвязались от доллара (см., к примеру, статьи «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости» и «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году»).

Более того, суммарное снижение долларовых цен с лета прошлого года, когда достигались локальные максимумы, до текущего уровня стабилизации составило 38%. За это время индекс стоимости снизился с отметки 5.017$ за метр в июле 2014 года до 3.109$ в феврале 2015 года. Выходит, что вот уже третий кризис подряд снижение цен в долларовом выражении получается примерно одинаковым, около 35%, несмотря на совершенно разную подоплеку событий 1998, 2008 и 2014 годов. Как отмечал прогноз цен на недвижимость в Москве на 2015 год , в 1998-1999 годах просадка долларовых цен составила 32%, в 2008-2009 годах – 37%, а значит, и в этот раз величина снижения, скорее всего, должна быть примерно в той же пропорции, что и произошло сейчас.

Средний уровень цен на квартиры в Москве в рублевом выражении за последние месяцы дергался в диапазоне 190-210 тысяч рублей за метр, то есть тоже вокруг своей круглой отметки в 200 тысяч рублей за метр. Примечательно, что скачок среднего уровня цен в рублях до максимальных значений пришелся на декабрь и январь, когда происходили резкие скачки валютных курсов, а также вызванный ими покупательский ажиотаж. Однако к февралю средний ценник в рублях немного сполз вниз. Отчасти это связано с окончательной отвязкой цен от доллара, к которому часть продавцов, очевидно, хотели привязаться в момент резкой девальвации рубля, а отчасти с окончанием декабрьского ажиотажа, возвращением на рынок скидок и торга.

В разрезе типов жилья и географии в феврале наблюдалось наверстывание дорогим сегментом величины снижения цен, произошедшего ранее в дешевом сегменте. Как не раз уже отмечал, в начале кризиса дорогой сегмент выглядит более устойчивым и отстает по темпам снижения цен от недорогого, но потом всегда это снижение наверстывает. Так и в нынешнем феврале величина снижения долларовых цен оказалась выше на все категории кирпичных и монолитно-кирпичных домов, а минимальной – на панельные пятиэтажки, которые, похоже, уже достигли дна цен первыми.

В разрезе географии наибольшую устойчивость показали все районы за МКАД, а также самый недорогой Юго-Восточный округ. А вот Западный округ и Юго-Западный округ возглавили рейтинг лидеров снижения. Самый дорогой и престижный Центральный округ оказался в феврале в середине рейтинга.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

•  Оценка недвижимости : Калькулятор в режиме онлайн
•  Аренда квартир : Онлайн-оценка ставок

Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2015 года >>

Стабилизация валютных курсов и цен на недвижимость в Москве и Подмосковье на новых уровнях привела и к завершению волны покупательского ажиотажа. Если в декабре покупатели обрывали телефоны и выстраивались в очередь за новостройками, то уже в январе ситуация стала меняться. В 2015 год московский рынок недвижимости вступил в состоянии истощенного спроса, в том числе исчерпанного спроса будущих периодов. Проще говоря, все те, кто планировал покупку жилья или различными путями подошел бы к решению квартирного вопроса в 2015 году, уже сделали это под давлением паники и ажиотажа, которые возникали в 2014 году дважды.

С другой стороны, снижение доходов населения и бизнеса, а также сильно подорожавшая ипотека существенно уменьшили темпы формирования нового платежеспособного спроса на жилье. В таких условиях практически единственным донором новых покупателей остается вторичный рынок, то есть покупка новой квартиры взамен старой. Такое мнение высказал недавно руководитель в заметке «В 2015 году спрос на новостройки Москвы и Подмосковья будет зависеть от продажи квартир на вторичке».