Аналитические статьи

За 2003 год индекс стоимости жилья вырос на 36%, рост цен на разные классы квартир составил от 30% до 40%. Таким образом, по темпам роста цен 2003 год даже немного перегнал рекордный 2001 год, в течение которого происходило восстановление цен после кризиса 1998 года. В течение всего 2003 года сохранялась крайне благоприятная атмосфера для роста цен на недвижимость, а практически все значимые факторы «работали» на повышение рынка.

В связи с периодом выборов большинство жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 году, отдано на реализацию городских программ и под переселение очередников. Более того, повышенная активность покупателей в течение всего 2003 года привела к существенному истощению текущих объемов предложения. В результате объем предложения наиболее дешевого коммерческого жилья в 2004 году окажется существенно меньше, чем в прошлые годы – примерно вдвое.

В течение ноября наконец-то наметилась тенденция к сокращению темпов роста цен на столичном рынке недвижимости. Начиная с марта 2003 года не только цены на квартиры активно шли вверх, но и темпы их прироста также постоянно повышались. Однако прирост рынка за ноябрь оказался близок к приросту в октябре, что позволяет судить о достижении насыщения разгона рынка.

Как и в течение нескольких последних лет октябрь снова стал лидером по темпам роста столичного рынка недвижимости. Являемся ли мы сегодня свидетелями образования «пузыря» или «пирамиды» на столичном рынке недвижимости или нет? Объективным ответом на этом важный вопрос является то факт, что в последние месяцы образовался значительный перевес спроса на рынке жилья над существующим предложением.

Доклад руководителя аналитического центра Олега Репченко на 2 форуме Московской ассоциации-гильдии риэлторов

Поведение столичного рынка недвижимости в сентябре было предсказуемо. За последние полгода потребительского ажиотажа существенно сократились объемы предложения почти во всех сегментах рынка, а также значительно взлетели цены. Начало нового делового сезона могло только усилить существующие тенденции.

Вот уже несколько месяцев столичный рынок недвижимости демонстрирует удивительную стабильность роста. И последний месяц лета не стал исключением. Рынок продолжает подниматься крайне высокими темпами – около 3% в месяц, при сохранении стабильных объемов продаж и сокращении объема предложения.

Поведение столичного рынка недвижимости в этом году ломает все представления о сезонности. В предыдущие годы в течение летнего периода цены на жилье оставались достаточно стабильными, а значимые «взлеты» и «падения» приходились, как правило, на период осени или весны. В этом году в период лета рынок недвижимости только наращивает обороты.

Еще со времен кризиса 1998 года наши сограждане привыкли хранить свои сбережения в американской валюте. Идиллия рухнула в один миг, вместе с пошатнувшимся долларом. Естественной реакцией большинства граждан стало желание обменять «американских президентов» на более устойчивую «валюту», а этот процесс получил название «бегства от доллара». Но как показала практика, при всем богатстве выбора существенной альтернативы квадратному метру практически не оказалось. В этом году жилье стало не только средством для проживания, но способом вложения и приумножения сбережений.

Динамика столичного рынка недвижимости в июне позволяет пролить свет на реальные причины роста цен на жилье. В период подъема рынка недвижимости в конце марта – апреле этого года многие обозреватели видели причину происходящего в нестабильности геополитической обстановки вокруг Ирака и динамике мировых цен на нефть. Однако как показывает время, эти причины являются слишком глобальными для московской недвижимости, т.к. цены на жилье продолжают расти, несмотря на то, что ситуация в Ираке давно стабилизировалась.

Несмотря на все разговоры о возможной стабилизации рынка недвижимости или грядущем снижении цен на жилье, последние медленно, но уверенно, ползут вверх. Что означает для обычного человека этот непрекращающийся рост цен? Как вести себя в этой ситуации собственнику или покупателю квартиры, планирующему улучшить свои жилищные условия? Что выгоднее сегодня – продавать, покупать жилье, или же копить деньги, ожидая более выгодной рыночной конъюнктуры? Попробуем разобраться в этих вопросах.

В мае произошло некоторое замедление темпов роста рынка недвижимости, хотя майский показатель не намного ниже апрельского. Отчасти это связано с некоторым спадом ажиотажа, возникшего из-за геополитической напряженности и нестабильности курса доллара, а также с наступлением майских праздников.

Одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Все квартиры разные и привести их к «единому занменателю» для выявления общих тенденций непросто. Однако в этом смысле рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором для решения подобных задач уже довольно давно выработаны интегральные индексы, такие как DowJones, NASDAQ или NIKKEI, которые позволяют оперативно отслеживать все изменения. На основе этой философии могут быть созданы столь же эффективные инструменты для наблюдения за тенденциями на рынке недвижимости.

В апреле продолжилось ускорение темпов роста цен на жилье. Если в марте уровень квартирных цен в среднем поднялся на 1%, в то время как рост по некоторым категориям жилья и объектам новостроек составил от 2% до 3%, то в апреле средний подъем рынка составил 2.2%

В течение марта 2003 года продолжился плавный подъем рынка недвижимости столицы. По некоторым типам жилья, а также по ряду объектов-новостроек, рост цен в марте превысил 1% и достиг нескольких процентов. Это характерно в осноном для сегмента недорогого жилья как в спальных районах Москвы, так и ближайшего Подмосковья, а также для высоколиквидных современных домов в престижных районах города.

После окончания резкого подъема рынка в течение прошлой осени, в начале 2003 года рост цен на жилье установился на достаточно стабильной отметке 1% в месяц, причем показатели января и февраля практически не отличаются друг от друга. Это позволяет утверждать о наличии установившейся тенденции к дальнейшему незначительному плавному подъему рынка.

Величина индекса доходности жилья продолжает снижаться. Эта тенденция наметилась с конца 2002 года, когда произошло замедление темпа роста цен на жилье после активного подъема рынка в течение осени. Но несмотря на это текущая доходности вложений в жилье остается выгоднее банковских депозитов.

Прогноз и тенденции развития столичного рынка недвижимости в 2003 году.