Аналитические статьи

06.03.15 : Картина маслом: премиальная недвижимость Москвы переходит на рубли

Еще одна незаметная планка побед государства в макроэкономике взята

Почти четверть века потребовалось России, чтобы после легализации частной внешнеэкономической деятельности изгнать доллар из внутреннего торгового оборота и почти полностью перейти на расчеты в рублях на отечественном рынке. К концу этого года должен пасть последний бастион оплота американской валюты в России – рынок премиальной столичной недвижимости.

Доля рублевого предложения на премиальном рынке выросла в два раза с января 2014 года (23% от общего объема предложения) по январь 2015 года (46%), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. В декабре 2014 года 96% сделок на первичном рынке прошло с объектами, застройщики которых номинировали цены в рублях. На фоне колебаний курса рубля, а также нестабильной экономической обстановки в декабре 2014 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы было продано 77 квартир, что более чем в два раза превышает средний показатель ежемесячных продаж в 2014 году (35 квартир в месяц).

Вспомнить все
Начиная с середины 1990-х гг. постепенно выходили из зоны расчетов в долларах рынки продуктов сначала питания и напитков, одежды и обуви, затем бытовой и компьютерной техники, потом автомобилей…

Рынок недвижимости Московского региона изначально складывался как валютный, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Причина проста – значительную долю рынка «свободных» квартир на продажу формировала волна эмиграции, набравшая обороты именно в конце 1980-х – 1990-х гг. Конечно, отъезжающим нужны были капиталы в СКВ для устройства на новом месте. И многие поторопившиеся эмигранты, продавшие тогда квартиры в Москве за смешные по нынешним временам суммы в $5000 - 10 000, кусали локти в 2005-2007 гг. Всего через 10 лет после отъезда они выручили бы такие суммы не за квартиру, а за каждый ее квадратный метр…

Но с тех пор все серьезные исследования, отражающие картину тенденций и прогнозов, базировались на расчетах стоимости квартир и даже дач в долларах. Постепенно жизнь брала свое. Сначала девелоперы экономкласса, затем более дорогих объектов начали устанавливать цены в рублях. К этому их подталкивали и запретительные меры со стороны государства, и общие тенденции маркетинга.

Запредельный скачок
В конце 2014 г. в условиях роста курса доллара США рублевая цена в проектах с валютными прайс-листами выросла почти вдвое, что отпугивало потенциальных покупателей, имевших накопления в рублях. 2% продаж, пришедшиеся на долларовые сделки, были сосредоточены на эксклюзивных предложениях, расположенных в клубных домах, и прошли с участием иностранных граждан.

Согласно прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2015 года рынок элитных новостроек столицы станет полностью рублевым. Исключение составят отдельные предложения, которые сохранят долларовое ценообразование.

«Скорее всего, возврата к долларовому номинированию цен на элитную недвижимость в ближайшие 3-5 лет не произойдет, – считает Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank. – В 2015 году мы ожидаем, что темпы продаж элитных новостроек снизятся на 30% по сравнению с прошлым годом. Покупательский спрос сосредоточится в ценовом сегменте до $1,5 - 2 млн. В элитный сегмент придут покупатели из бизнес-класса, имевшие валютные накопления, в такой ситуации они смогут позволить себе недвижимость более высокого класса. Также мы не исключаем, что примерно на треть сократятся темпы вывода новых объектов на рынок, что в конце 2015 года может привести к вымыванию предложения и активизации спроса на этом фоне».

Распределение продаж в ноябре и декабре 2014 г. по проектам в зависимости от ценообразования

Источник: Knight Frank Research, 2015

Первые результаты – 2015
По данным IntermarkSavills, в феврале 2015 года цены около 75% всех лотов на рынке премиальных новостроек зафиксированы в рублях, тогда как год назад это соотношение было 55% на 45%. Ряд застройщиков перешел на рублевое ценообразование через фиксацию курса, что можно рассматривать как своеобразный дисконт для покупателей: в октябре с $1 млн экономия могла доходить до 6-7 млн руб.

По данным застройщиков, в перспективе ближайшего полугодия рост рублевых цен запланирован не менее чем для трети предложений – для проектов, которые изначально продавали в рублях, он будет носить плановый характер, а для новостроек, которые ранее фиксировали курс, это будет планомерное повышение ранее установленной рублевой планки.

Риски недостроя и качества
Даже на премиальном рынке не обходится без оценки рисков, отмечают в. Сейчас риски заморозки проектов минимальны: из 43 проектов, которые представлены на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса, 27 уже сданы ГК, еще восемь планируют вводить в эксплуатацию в 2015 году, остальные позже.

Все основные инвестиции на рынке были произведены застройщиками на более ранних этапах строительства (закупка материалов, инженерии и т.д.). Фактически только для восьми проектов в этом году остаются обязательства по финальной оплате генеральным и субподрядчикам за завершение внутренних отделочных работ. Для таких проектов снижение цен застройщиками не планируется. Таким образом, почти две трети рынка находятся в зоне минимального риска с точки зрения незавершения строительства, отмечают в IntermarkSavills.

«В феврале 2015 года мы уже подняли цены на ряд наших строящихся объектов, и в дальнейшем планируем повышение по остальным – как в связи с ростом их строительной готовности, так и под влиянием ряда факторов общеэкономического характера, – говорит Ирина Прачёва, заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест». – В целом по рынку мы ожидаем роста рублевых цен на недвижимость. Ответственные девелоперы будут стремиться сохранить качество своих проектов, а с учетом общего подорожания материалов и оборудования сделать это без ценовой коррекции будет затруднительно».

Экономика или престиж
Медленно, но верно государство добивается своих целей. Постепенное полное избавление экономики от внутренних расчетов в валюте – это этап, без которого, в общем, реальной стабилизации рубля не дождаться. Конечно, в премиальных секторах недвижимости, некоторых услуг валюта еще долго будет в ходу. Но скорее это будет как гинея в Великобритании. Почти два века после того, как ее перестали чеканить, в ней все равно исчисляли стоимость поместий, скаковых лошадей, драгоценностей… Вроде какая разница: 20 шиллингов в фунте или 21 шиллинг в гинее (в разное время 22 или 23). Неудобно, зато престижно.

А лучше возродить российский (или хотя бы советский) золотой червонец.