Аналитические статьи

12.03.12 : «Картина маслом»: инвестиции в недвижимость России опять ждут своего часа

MIPIM показал лучшие сферы применения средств

Продажа гостиницы «Националь», отеля «Ритц Карлтон», ТРЦ «Галерея», БЦ «Лесная плаза» и другие знаковые инвестиционные сделки 2011 года – обо всем этом посмотрели документальный фильм ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости. В 16-м «Русском завтраке» в рамках завершившейся выставки MIPIM в Каннах приняли участие более 300 представителей инвестиционных, девелоперских, консалтинговых, юридических и других компаний. Это рекордное число участников для мероприятия такого формата.

Чем объясняется такое беспрецедентное внимание к России? Как отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», в прошлом году Москва и Санкт-Петербург вошли в топ-50 городов с наибольшим объемом инвестиций в недвижимость. Об этом свидетельствуют результаты исследования Global Capital Flows («Мировые потоки капиталов») 2011, проведенного компанией Jones Lang LaSalle.

По его оценке, объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2011 г. составил около $410,6 млрд. Рост по сравнению с 2010 годом составил 28%. Доля международных сделок выросла с 27% в 2010-м до 31% в 2011 г.

Лондон сохранил за собой первую позицию в рейтинге городов с наиболее высокой инвестиционной активностью в мире, в пятерку лидеров вошли также Нью-Йорк, Париж, Токио и Сингапур. Москва по итогам 2011 г. попала в топ-20 городов с наиболее высокой инвестиционной активностью, тогда как в 2010 г. занимала 25-ю позицию. «Прорывом года» можно считать Санкт-Петербург, где объем инвестиций увеличился почти в 10 раз. В результате Северная Пальмира поднялась на 34-ю  позицию.

Основные инвестиционные рынки
В 2011 г. Лондон сохранил позиции города с самой высокой инвестиционной активностью ($24,3 млрд), а Нью-Йорк ($19,2 млрд) вышел на второе место. Шанхай, воспользовавшись укреплением китайской экономики, переместился с 13-го места на девятое. Объем сделок здесь составил $7,2 млрд.

Москва по итогам 2011 г. вошла в двадцатку городов с наибольшим объемом инвестиций. Результат российской столицы (без учета покупки проектов и целого бизнеса) составляет $3,6 млрд, рост по сравнению с 2010 г. составил 50%.

Настоящим открытием прошедшего года стал Санкт-Петербург. Объем прямых инвестиций в городе составил $2,1 млрд против $221 млн в 2010 году. В результате город, прежде не попадавший в топ-100, занял сразу 34-е место.

Города с наибольшим объемом инвестиционных сделок в 2011 г.

Источник: Jones Lang LaSalle

Настроения инвесторов
Сразу после фильма, показанного участникам «Русского завтрака» в Каннах, зрителям было предложено ответить на вопрос, будут ли показатели объема инвестиций в 2012 году выше, чем в 2011-м? Утвердительно ответила ровно половина участников. А вот после детального обсуждения настроения немного изменились, позитивный настрой сохранили только 45% опрошенных.

По мнению Дмитрия Минца, совладельца ФК «Открытие», создавшего в прошлом году компанию O1 Properties (с активами примерно в 400 000 кв. м коммерческой недвижимости), в 2012 г. вряд ли стоит ожидать такого же объема инвестиций в этот сектор, как в прошлом году. «Такое количество сделок было отчасти связано с тем, что в 2011 г. собственники, ждущие с 2008 года приемлемых цен, их дождались и вышли из проектов. Те же собственники, которые были не готовы продавать по этим ставкам ввиду их незначительного изменения, вряд ли это сделают и в 2012 г.».

С этим мнением согласилась и Екатерина Константинова, Renaissance Capital: «Ставки на объекты коммерческой недвижимости в 2011 г. стали восстанавливаться, премия за риск для инвесторов оказалась достаточной, чтобы вложить деньги в real estate. Будет ли подобный интерес в 2012 году – интрига. С одной стороны, после августа 2011 года, когда произошло падение на фондовом рынке, Россия несколько потеряла в глазах западных инвесторов, с другой стороны, макроэкономические показатели позитивны (ВВП, уровень безработицы и т.д.), то есть фундаментально Россия остается интересным рынком для инвестиций».

В прошлом году на российском рынке было заключено 43 инвестиционные сделки, отмечается в отчете по итогам года компании CBRE. Для сравнения, годом ранее было заключено 27 сделок, и 50 сделок было заключено в предыдущем рекордном 2008 году. Прошлый год стал рекордным по объему инвестиций, который в 1,5 раза превзошел предыдущий рекорд 2008 г. Средняя стоимость сделки в 2011 г. составила 105,6 млн евро, в то время как в 2008 г. она не превышала 71 млн евро.

Самой крупной сделкой в 2011 г. стала сделка по покупке компанией Morgan Stanley ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге общей площадью 191 000 кв. м у фонда Meridian Capital CIS. Сумма сделки оценивается приблизительно в 840 млн евро, а ставка капитализации по сделке – в 9%.

За чей счет банкет?
Российская экономика показала стабильный рост в 2011 году, что вернуло уверенность инвесторов, считают в CBRE. Источником большинства инвестиций оставался по-прежнему местный капитал – 59%. В докризисные годы на иностранные инвестиции приходилось примерно 70-80%.

Отсутствие обширной кредитной базы, существовавшей в докризисные времена, неизбежно должно сказаться на объемах инвестирования. Но существуют и иные источники, которые пока не иссякают, несмотря на все недавние громкие инициативы премьер-министра Владимира Путина по контролю за топ-менеджментом государственных компаний.

Русские бизнесмены предпочитают инвестировать в экономику Уральского региона через Кипр. Такое предположение сделал глава представительства кипрской строительной компании Cybarco на Урале Владислав Андреев, проанализировав опубликованные недавно данные Тюменьстата. 

По информации ведомства, 99,7% иностранных инвестиций в Тюменскую область (без учета округов ХМАО и ЯНАО) поступили с Кипра. В целом рост поступлений вырос в 209,1 раза  - с $26,3 млн до $5472,4 млн. Примечательно, отмечает Владислав Андреев, что с ростом потока инвестиций с Кипра на самом острове растет число заявлений на регистрацию новых компаний. Только за январь 2012 г. было подано 1425 таких заявок, что на 1,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В декабре 2011 г. было подано 1442 таких заявки, а в ноябре того же года – 1708, по данным Службы регистрации компаний Кипра.

«Эти цифры свидетельствуют о том, что все большее число русских граждан предпочитает вести бизнес через Кипр. Здесь созданы более комфортные для бизнеса налоговые условия. И как следствие, все больше российских бизнесменов предпочитают жить на острове, приобретая здесь недвижимость», - полагает глава представительства кипрской строительной компании Cybarco на Урале Владислав Андреев. Он добавил, что в первый месяц года на острове было продано на 54% больше объектов недвижимости (803 единицы), чем за аналогичный период прошлого года. Это самый высокий объем продаж с июня 2010 г.

«Большинство покупателей – россияне. Если раньше это были преимущественно москвичи, то в последнее время все больший интерес к недвижимости на Кипре проявляют жители регионов, а именно Урала и Сибири», - считает глава представительства кипрской строительной компании Cybarco на Урале Владислав Андреев.

Вот и источник инвестиций в $5,5 млрд найден. Россияне есть россияне: обязательно нужно пощупать собственность руками. Недвижимость остается главным объектом вложений, отмечают в. Разве плохо? Это сигнал о том, что не бегство капитала из России продолжается, - скорее, наоборот, о надеждах инвесторов на укрепление российской экономики. Пусть даже управлять вложениями многие предпочитают из комфортного Кипра.

Сергей Жарков, главный редактор портала