30.01.09 : Москва потеряла инвестиционную привлекательность
Инвесторы больше не хотят вкладывать деньги в московскую недвижимость
Журнал Forbes недавно опубликовал список наиболее привлекательных городов с точки зрения инвестиций в недвижимость. И Москва в этот список не вошла. Хотя еще в октябре она была в числе таковых. Главной причиной того, что зарубежные инвесторы отворачиваются от российской столицы, стала динамика цен на жилье. Если в других городах идет активное удешевление жилья, то в Москве, по мнению представителей зарубежных инвесторов, наблюдаются признаки монополизма. При этом следует отметить, что список инвестиционно привлекательных городов пополнился новыми героями. Это те города, где до недавнего времени не было значимого роста цен. Они становятся своего рода «тихой гаванью» в период «бури». Исходя из этой точки зрения, по оценкам аналитического центра, в России также есть регионы, которые могли бы привлечь внимание потенциальных инвесторов. Россия не сводится к Москве.
Примечательно, что настроение зарубежных инвесторов менялось не сразу, а постепенно. Еще почти год назад, в марте 2008 года, Москва возглавляла список наиболее привлекательных городов с точки зрения инвестиций в недвижимость. Тогда опрос потенциальных инвесторов, в число которых вошли помимо управляющих фондами также брокеры и аналитики, провело агентство Bloomberg. И для многих лидерство Москвы стало тогда неожиданностью. Ведь в середине 2007 года Москва была всего лишь на 18 месте. Но помимо Москвы в тот список вошло много «темных лошадок», а такие признанные лидеры, как Нью-Йорк, Лондон и Токио из списка выбыли. Это было связано с тем, что основная часть прошлого года прошла под знаком снижения цен на недвижимость в развитых странах. А до развивающихся кризис на тот момент еще не докатился. В итоге, второе место после Москвы в марте 2008 года занял Стамбул. Места же с третьего по пятое заняли европейские города, где рост цен на недвижимость до кризиса был умеренным, а к марту 2008 года падение цен там еще не было зафиксировано. Это были Гамбург, Мюнхен и Париж.
Но спустя 6 месяцев – к осени 2008 года – ситуация изменилась. В списке, оглашенном в китайском городе Тяньцзине на совещании в рамках ежегодного саммита Всемирного экономического форума «Новые чемпионы», Москва хотя еще и признавалась привлекательным с точки зрения инвестиций городом, но уже в топ-5 не входила – она опустилась на 8 место. В первую пятерку снова вошел Лондон и Нью-Йорк. Сохранил свои позиции Париж. Но место Мюнхена и Гамбурга заняли Гонконг и Шанхай. По всей видимости, инвесторы тогда надеялись, что Китай останется в стороне от кризиса. Если весной казалось, что китайский рынок недвижимости сильно перегрет, так как основные инвестиции в китайскую недвижимость шли из-за рубежа, то к осени появились надежды, что правительству удастся простимулировать внутренний спрос. А относительно Лондона и Нью-Йорка зарубежные инвесторы посчитали, что основной спад цен на недвижимость в этих городах уже прошел.
А буквально спустя квартал появились новые данные. Журнал Forbes построил свой список наиболее привлекательных городов с точки зрения покупки недвижимости на основе ожиданий Ассоциации зарубежных инвесторов в недвижимость (AFIRE). На этот раз тенденция возвращения старых лидеров только усилилась. В список топ-5 снова вошло Токио, потеснив Париж, который опустился на восьмое место. Но появились и новенькие – Вашингтон, который вытеснил Гонконг. Этот город уже давно не числился в списках самых привлекательных с точки зрения инвестиций в недвижимость. Но в связи с тем, что новый президент США Барак Обама решил вложить средства в обновление столицы, некоторые фонды также решили, что пришло время обратить свое внимание и на этот тихий городок, тем более, что как рост, так и снижения цен там были не такими значительными, как в других крупных городах США.
Фактически, можно уже говорить о тенденции. Инвесторы постепенно возвращаются к старым ценностям и отказываются от инвестиций в развивающиеся страны. Примечательно, что в топ-10 наиболее привлекательных городов с точки зрения инвестиций в недвижимость из развивающихся стран, помимо уже упомянутого Шанхая, который остался в топ-5, вошел только 1 город – Сингапур, а остальные места заняли американские города, в которых динамика цен была не столь ошеломляющей, как, например, в Нью-Йорке.
Москва же в список наиболее привлекательных городов для инвестиций в недвижимость вообще не вошла. И одна из главных причин этого – отсутствие ярко выраженной динамики по снижению цен. В отличие от других крупных городов мира в Москве снижения цен почти не произошло. При этом еще в марте прошлого года московское жилье стало дороже, чем в Нью-Йорке, а в мае – обогнало по стоимости лондонские дома. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статьях «Москва обогнала Нью-Йорк» и «Жилье в Москве дороже, чем в Лондоне». С тех пор недвижимость в 2 наиболее дорогих городах мира подешевела еще больше, а средняя стоимость 1 кв. м московского жилья, по данным аналитического центра, на данный момент по-прежнему находится на уровне марта 2008 года. Таким образом, разрыв между стоимостью жилья в 2 главных финансовых центрах мира и ценами на московские квартиры только увеличился. Поэтому, с точки зрения зарубежных инвесторов основной спад цен на московское жилье еще впереди.
Конечно, некоторые могут заявить, что в условиях кризиса финансовые потоки могут поменять свое направление и сконцентрироваться, например, в Москве и Пекине. В таком случае дороговизна московского жилья была бы оправдана. Однако такой образ мыслей имел право на существование вплоть до конца осени прошлого года, когда российское правительство признало, что не смогло удержать страну от рецессии. На этом фоне Москва оказывается ничем не лучше какой бы то ни было другой столицы из развитых стран мира. Наоборот, для рынка инвестиций в недвижимость это даже хуже. Москва является столицей страны с развивающейся экономикой, то есть государством с нестабильным уровнем инфляции, большим разрывом между обеспеченной частью населения и бедствующим людом и экономикой, зависимой от экспорта небольшого количества товаров.
Ставка на то, что Москве удастся избежать спада цен на жилье, делалась в связи с надеждой на диверсификацию экономики и развитие внутреннего спроса. Однако правительство так и не сумело сделать это в необходимых масштабах. В итоге, в России начался спад производства, а вместе с ним и падение доходов. Это в свою очередь только подстегивает снижение цен на недвижимость, которые и ранее были недоступны для основной части населения.
Между тем, некоторые российские девелоперы утверждают, что кризис уже достиг своего дна. И в каком-то смысле они, конечно правы. Но речь в данном случае может вестись не о Москве. Как и в США, в России были города и регионы, в которых цены на жилье не взлетали в течение последних нескольких лет столь же радикально, как в российской столице. Они не вошли в список тех регионов, в которых жилье, по мнению специалистов аналитического центра, в значительной степени переоценено. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Жилье может резко подешеветь в 21 регионе». В частности, речь может идти о Московской области. Но не о ближнем Подмосковье, где цена на 1 кв. жилья почти сравнялась с московскими расценками, а о городах средней удаленности и дальних районах Московской области.
Средняя цена 1 кв. м подмосковного жилья на данный момент, по оценкам аналитического центра, опустилась примерно на 15%-20% и составляет порядка 70 тыс. руб. При этом фактическое дно рынка было продемонстрировано правительством Москвы, когда оно в конце прошлого года для социальных целей приобрело на аукционах жилье в Подмосковье у застройщиков по цене 54 тыс. за 1 кв. м. Но в данном случае следует учитывать тот факт, что московское правительство – это оптовый покупатель, и ждать таких же скидок розничным покупателям не стоит. Тем более, что некоторые девелоперы уже продают свои объекты на уровне 50 тыс. – 60 тыс. руб., а это, в общем-то, уже близко к себестоимости, и, по всей видимости, дальше застройщики цены опускать просто не могут. Таким образом, можно сказать, что рынок среднего и дальнего Подмосковья уже нащупал свое «дно», и сейчас как раз достаточно выгодный момент для потенциальных инвесторов, чтобы «войти в эту реку».
Кроме того, следует вспомнить ситуацию 1998 года, когда жилье внутри Московской кольцевой автодороги (МКАД) и за ее пределами различалось по стоимости почти вдвое, а уже спустя несколько лет после кризиса разница не превышала 20%. На данный момент ближнее Подмосковье, по сути дела освоено и почти не отличается по стоимости от окраин Москвы. Но жилье в городах Московской области, расположенных на средней удаленности от МКАД (20-30 км), как раз может в среднесрочной перспективе повысить свою стоимостную привлекательность.
И по оценкам аналитического центра, после окончания кризиса в среднесрочной перспективе ценовая разница между ближним Подмосковьем и более удаленными от МКАД городами сократится. Дело в том, что уровень цен в подмосковных городах средней удаленности всегда был значительно ниже, чем городах, расположенных рядом с МКАД, и, соответственно, был ближе к себестоимости. По сути, это означает, что жилье в городах Московской области, расположенных на расстоянии 20-30 км от МКАД, не переоценено. Наконец, в Подмосковье в основном строилось жилье эконом-класса, которого в Москве просто нет. Между тем, спрос на недорогое жилье эконом-класса и в обычные времена многократно превышал таковой в бизнес-классе и на элитные объекты, а в условиях кризиса и тотальной нехватки средств жилье эконом-класса оказывается еще более востребованным. Еще и поэтому вероятность скорейшего восстановления положительной динамики цен на жилую недвижимость в Подмосковье средней удаленности от МКАД, гораздо более высока, чем в Москве, где она, по оценкам аналитического центра, в ближайшее время вообще призрачна.
Схожий сценарий развития, по всей видимости, предстоит и всем другим региональным центрам, где цены на жилье не росли галопирующими темпами. При этом нужно учитывать, что в России, в отличие от США, жилье в регионах, куда правительство вкладывало средства до кризиса и намерено продолжать вкладывать сейчас, также переоценено, как и московское. Ярким примером этого может служить Сочи. Поэтому господдержка в России в отношении повышения инвестиционной привлекательности вряд ли в среднесрочной перспективе может сыграть положительную роль. Частным инвесторам, по оценкам аналитического центра, следует обратить свое внимание на новые еще не освоенные регионы. И в этом смысле кризис может оказать весьма позитивное действие для диверсификации российской экономики и создания новых экономических центров.
|
